本格的な賃貸

みなさんの周りに築30年の木造家屋があればお分かりになると思いますが、30年間建物の価値を保つのはなかなか大変ですし、残念ながら、そのような努力をすることも最近までは一般的ではなかったのです。建物が消耗したらなにが残るのか？そう、土地ですね。
日本では、建物は”土地を利用するための”道具であり、不動産の資産価値を決めるファクターとしてのインパクトは少ないのです。ここでは、”科学的”な不動産価値の考えかたも紹介しながら、不動産の資産価値とはなにか、そこに土地がどのような意味を持っているのか、また土地の価値が実際にはどのように決まっているのか、考えてみたいと思います。
サラリーマンやＯＬを長く続けていると、ビジネスとはおカネを稼ごうとする営みであることが実感できます。顧客満足度、技術、営業力、いろいろな要素がビジネスの成否を左右しますが、ビジネスの成功とはなにかというと、おカネをいくら稼いだかと直結していることはみなさんご存じのとおりです。
不動産を資産として保有するというのをビジネスという観点から見てみると、建物を賃貸に出して、家賃をもらうというのが近い感覚です。みなさんも民間の賃貸住宅にお住まいであれば、誰かが金儲けのために建てた建物に、家賃を払ってお住まいのはずです。
ある時点での地価は家賃に比例して決まってくるので、資産価値を保つためには、家賃が下がりにくい”場所”の土地を選ぶべきというのが、本節の結論です。私たちが払う家賃の水準というのは、どう決まっているのでしょうか。
資本主義の世界では”需要と供給”で値段が決まりますが、家賃も同じです。つまり、借りたい人が多ければ家賃は上がりますし、借りたい人が少なければ家賃は下がります。
もっとも、それだけでは地価が決まっていないのもまた確かです。というのも、土地というのは人が住むだけの目的で使われているのではないからです。
たとえば墓尽には、どんな調査をやっても、必ず住みたい街・駅の1位にくる吉祥寺という場所があります。吉祥寺の駅から10分以内の2ＬＤＫで50㎡前後の賃貸物件の家賃は、13万円から14万円前後です。
では、みなが住みたい街ということで吉祥寺の家賃が他と比較して突出して高いのかというと、決してそうではありません。たとえば、新宿で同じような条件の部屋を探そうとすると、家賃は20万円程度に跳ね上がるのです。

この違いは、その場所が主として住宅地なのか、それともそれ以外に使われることが多いのかによって生じるものです。

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